会说话的商店:乔安娜&Jason Lang,Outline Financial

凭借在银行,金融服务和家庭融资咨询方面的60多年的综合经验, 财务概要 为帮助多伦多人实现房地产融资目标做出了独特的定位。

屏幕截图2017年10月25日上午11.17.24
杰森·朗(Jason Lang),Outline Financial。
屏幕截图2017年10月25日上午11.17.03
乔安娜 Lang,《金融概述》。

队长 乔安娜杰森·朗(Jason Lang) — two of the GTA’的首席抵押贷款顾问-Outline团队了解,购买房屋或投资物业可能是任何人一生中最重要的决定之一。这意味着他们不断努力确保其客户’优先事项和环境始终是解决方案的驱动力。

以乔安娜为例。她凭借15年来在银行和房地产融资领域的经验,一直位居行业最高百分位,并获得了众多奖项,其卓越的能力将复杂的概念和情况提炼为可管理和可操作的项目,她的客户。

对于Jason而言,他还拥有15年的金融服务专业知识,这也许在他对客户满​​意度和技术专业知识的奉献中得到了最好的体现。实际上,在加入房地产行业之前,Jason在保险业发展了自己的职业生涯,最近担任跨国保险组织的加拿大首席财务官。

因此,可以说,当我们最近在利率,监管变化,贷款指南等方面追赶Jason和Joanna时,我们知道自己是对的。

告诉我,加拿大人的平均水平如何理解甚至可能预测利率?

虽然您的抵押贷款提供者始终是一个不错的起点,但是’了解利率的前进方向真是太好了,这样您就可以掌握最新情况吗?虽然这不是一门精确的科学,但是肯定有一些很棒的工具可以帮助您完成此过程。

首先,请注意加拿大银行的隔夜/目标利率公告。这些公告每年发生八次,几乎总是为银行带来即时影响’最优惠利率,进而影响浮动利率抵押贷款,有抵押贷款以及可能与最优惠利率挂钩的其他任何因素。

接着?

注意加拿大银行的5年期债券收益率。与隔夜/目标利率变化的直接影响不同,从一般意义上讲,债券收益率追踪对隔夜/目标利率随时间变化趋势的预期。

你能举个例子吗?

当然!如果人们普遍预期隔夜利率会进一步提高(即经济升温),则债券收益率将会提高。这直接影响到5年期固定抵押贷款利率,因为它们的定价通常比5年期债券收益率高150个基点(即1.5%)。同样,这不是一门精确的科学,只是一小部分驱动因素,但它确实使您感觉到当前抵押贷款利率是低估还是高估了,以及是否可能增加或减少。

监管方式是否还在变化?

7月7日,金融机构总监办公室(OSFI)宣布了可能的政策变更,开放给业界反馈,直到8月17日。 10月17日,OSFI发布了准则B-20的最终版本- 住宅按揭承保惯例和程序, 该法律将于2018年1月1日生效,适用于所有受联邦监管的金融机构。这些新规定将使加拿大人更难获得无保险贷款,这将影响首付20%或更多的消费者,这使新压力测试成为旨在确保加拿大人负担得起房屋的一系列政策变化和规则中的最新一项即使利率上升。很明显,这种变化将对可负担性产生重大影响,但这种变化的理由是,它将长期帮助稳定加拿大的房地产市场。 (阅读OSFI的官方新闻稿 这里

总体而言,过去五年发生了许多变化-许多变化是累积性的,因此,如果有人随后抵押并现在要续约,他们可能面临着完全不同的贷款环境。

这对全国的加拿大人有何影响? 

好吧,要记住的一件事是,任何使现在变得更难获得资格的变化,如果需要刺激房地产市场,将为政府将来消除这些变化提供机会。

多年来对摊销的更改,再加上对基准资格的更改,导致可负担性下降了近40%。再加上更严格的贷款准则,文书要求,有限的再融资最高贷款额度和其他许多变化,也就不足为奇了,很多人常常会感到沮丧。

采取最新一轮的提议变更,这将要求首付超过20%的任何人都可以根据合同费率加上200个基点来获得资格。因此,如果当前利率为3%,他们将需要证明他们有能力负担5%的抵押贷款。这有可能将最高购买价降低20%!

并非每个人都需要这么多的空间,但是如果某人工作扎实,潜力巨大,那么进入一栋稍微贵一点的房子也许值得一试,如果他们想购买一个房子,可以节省他们的长期进/出成本。更大的地方。

最后,鉴于放贷准则的收紧,您认为市场会受到什么样的影响?

首先,在过去几年中,瀑布对房地产产生了影响,承受能力使人们从独立式,半独立式和联排别墅转移到了联排别墅。然后,“赶紧买得起” 905抢购。最后,公寓。这可以通过跟踪每个细分市场的平均价格上涨来证明。

目前还发生了一件令人着迷的事情,即每年4月价格上涨超过20%的独立式住宅在4月发布公平住房声明后已跌至个位数...但公寓继续以上升的势头随着价格上涨20 %+同比。公寓的新建建筑市场也引人注目,在整个建造前,建设中和注册前阶段,已售出的所有公寓均创纪录地超过92%。

将其与公寓出租空置率在1%到2%范围内相结合,您会发现为什么条件如此紧张!